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Principes applicables aux prêts verts : Nouveaux documents relatifs à leur application au financement immobilier

Principes applicables aux prêts verts : Nouveaux documents relatifs à leur application au financement immobilier
23 décembre 2020
La Loan Market Association (la « LMA ») a récemment publié deux nouveaux documents d’orientation portant sur l’application pratique des principes applicables aux prêts verts (les « Green Loan Principles » ou « GLP ») dans le secteur du financement immobilier (les « documents d’orientation »). Les GLP sont des principes volontaires reconnus à l’échelle internationale.

Le premier document d’orientation concerne l’application des GLP dans le contexte des prêts à l’investissement en financement immobilier et est axé sur le financement au moyen de prêts verts destinés aux bâtiments verts. Le deuxième document d’orientation traite de l’application des GLP dans le contexte des prêts liés aux rénovations immobilières et plus particulièrement du financement au moyen de prêts verts aux fins de la modernisation de bâtiments existants. Les deux documents d’orientation ont été publiés dans le but de répondre aux questions fréquemment posées quant à l’application des GLP au financement immobilier.

De concert avec la Loan Syndications and Trading Association et la Asia Pacific Loan Market Association, la LMA a initialement publié des lignes directrices en matière de GLP en 2018. En mai 2020, ces associations ont modifié les GLP et publié des documents d’orientation relatifs aux considérations pratiques à l’égard de la structuration, de la documentation et de la surveillance des opérations relatives aux prêts verts. Pour en savoir davantage sur les GLP et les premiers documents d’orientation publiés en appui aux GLP et aux principes applicables aux prêts liés à la durabilité, consultez les Bulletins Blakes suivants :

PRÊTS VERTS DANS LE CADRE DE PRÊTS À L’INVESTISSEMENT POUR LE FINANCEMENT IMMOBILIER ET DE PRÊTS LIÉS AUX RÉNOVATIONS IMMOBILIÈRES

Les documents d’orientation définissent de manière large les prêts verts comme étant tout type de prêt offert exclusivement aux fins du financement ou du refinancement, en totalité ou en partie, de projets verts nouveaux et/ou existants. Les documents d’orientation présentent également un rappel des quatre grands volets des GLP suivants :

  1. Utilisation du produit

  2. Procédure à suivre aux fins de l’évaluation et de la sélection du projet

  3. Gestion du produit

  4. Déclaration

Puisque les prêts verts ne sont pas propres à un secteur en particulier, on peut y avoir recours dans tous les secteurs, notamment dans le cas des opérations de prêt à l’investissement dans le secteur du financement immobilier et des opérations de prêt liées aux rénovations immobilières.

PROJETS VERTS DANS LE CONTEXTE DES RÉNOVATIONS IMMOBILIÈRES ET DE L’INVESTISSEMENT EN FINANCEMENT IMMOBILIER

Aucun critère fondamental ne s’applique quant à la détermination des projets verts dans le cadre d’opérations d’investissement en financement immobilier et d’opérations liées aux rénovations immobilières. Habituellement, chaque institution financière établit ses propres normes internes à l’égard des types et des catégories de projets qui sont qualifiés de projets verts admissibles. De plus, les institutions financières peuvent mettre en place des critères internes de sélection technique afin de mieux cerner les projets qu’elles jugent admissibles au financement immobilier aux termes des prêts verts à l’investissement ou au financement aux termes des prêts verts liés aux rénovations immobilières.

Bien qu’il n’existe pas encore de consensus quant à l’adoption, dans l’ensemble du secteur immobilier, de certaines normes et certifications devant aider à établir les certifications vertes d’un immeuble donné, les institutions financières ont parfois recours à de telles normes et certifications externes pour les orienter dans le cadre de leur processus interne de sélection technique. Malgré ce qui précède, les documents d’orientation soulignent que les critères d’admissibilité devraient être clairement convenus et documentés par les parties, ce qui est particulièrement pertinent pour éviter toute allégation d’« écoblanchiment », soit le cas où un projet est présenté comme étant « vert », mais que cette affirmation se révèle inexacte ou trompeuse.

Contexte de l’investissement en financement immobilier

Les nouveaux documents d’orientation contiennent certains exemples de catégories de projets verts pouvant être admissibles à un financement aux termes d’un prêt vert, notamment :

  • l’acquisition d’un bâtiment vert ou d’un portefeuille de bâtiments/biens verts;

  • le refinancement d’un bâtiment vert ou d’un portefeuille de bâtiments verts;

  • le financement des dépenses en immobilisations aux fins de l’amélioration du rendement énergétique et de la consommation d’eau, de même que d’autres dépenses liées au bâtiment ou au portefeuille de bâtiments financés, qui contribuent à l’atténuation des changements climatiques ou à l’atteinte d’autres objectifs environnementaux (c’est-à-dire des travaux de rénovation).

Il convient de noter qu’il n’existe pas de norme d’application universelle relativement à ce qui caractérise un « bâtiment vert ». Néanmoins, le World Green Building Council suggère une définition selon laquelle il s’agit d’un bâtiment qui, dans sa conception, sa construction et son exploitation, réduit ou élimine les répercussions négatives, et peut créer des répercussions positives, sur notre climat et notre environnement naturel. Plusieurs normes et certifications peuvent être utiles pour évaluer les répercussions positives d’un immeuble en particulier sur notre climat et/ou notre environnement naturel. Par exemple, les certifications fondées sur la conception comprennent les certifications LEED, de rendement énergétique et EDGE.

Fait important à noter, un bâtiment pourrait être qualifié de « vert » au début de la durée d’un prêt et éventuellement ne plus être conforme aux exigences pertinentes pendant la durée du prêt. Compte tenu de ce risque, les documents d’orientation suggèrent que les emprunteurs et les prêteurs conviennent d’un mécanisme permettant d’évaluer l’admissibilité d’un bâtiment au moment du versement, plutôt qu’au début du projet, ou bien que les parties s’entendent d’entrée de jeu sur les conséquences (et les recours possibles) dans l’éventualité d’un tel manquement.

Contexte des rénovations immobilières

Dans les documents d’orientation, il est reconnu que la démolition de vieux bâtiments au rendement insuffisant en vue de construire de nouveaux bâtiments « verts » n’est pas toujours possible, voire durable sur le plan de l’environnement. Les documents d’orientation soulignent donc l’importance des activités de réaménagement visant à améliorer l’efficacité énergétique et la résilience climatique des vieux immeubles.

Tel qu’il est indiqué ci-dessus, bien qu’il n’existe aucune norme d’application générale visant à établir les types de projets de rénovations immobilières qui devraient être admissibles à un financement au moyen d’un prêt vert, les projets de rénovation admissibles devraient avoir une incidence importante sur la réduction de la consommation d’énergie et des émissions de carbone associées au bâtiment qui fait l’objet d’un financement. De plus, les améliorations apportées aux bâtiments devraient être facilement vérifiables et mesurables. Diverses normes et certifications existent en vue de déterminer la valeur d’un projet de rénovation verte, notamment les suivantes :

  • Évaluation BREEAM des réfections et aménagements

  • Évaluation SKA selon la RICS des aménagements étrangers

  • TrustMark

Les documents d’orientation indiquent que certains écarts ont été constatés dans les données qui concernent le rendement énergétique des bâtiments. Ces différences peuvent se traduire par une plus grande difficulté à déterminer les travaux de rénovation verte et, par conséquent, l’admissibilité au financement aux termes d’un prêt vert. Cependant, la disponibilité des données s’est accrue récemment et les institutions financières pourraient éventuellement se servir de ces données pour établir des seuils aux fins de l’évaluation du rendement énergétique d’un bâtiment après la rénovation de celui-ci. Les données pourraient également devenir un outil prometteur pour aider les emprunteurs à cerner et à cibler les immeubles qui bénéficieraient le plus de travaux de rénovation en raison de leur faible rendement énergétique.
 
Nous continuerons de vous tenir informés des développements relatifs aux prêts verts à l’investissement en financement immobilier et aux prêts verts liés aux rénovations immobilières au sein des marchés internationaux et nationaux du financement immobilier. Nous surveillons également de près les développements concernant la taxonomie axée sur la transition du Canada ainsi que les exigences de celle-ci et son incidence sur le marché canadien du financement durable.

Pour en savoir davantage, communiquez avec :

Fabien Lanteri-Massa                           514-982-4034
Rebecca Dawe                                      514-982-5047
Camille Massé-Pfister                           514-982-5037

ou un autre membre de notre groupe Services financiers.