Coentreprises : Considérations en matière de financement et pièges potentiels

Si vous êtes un investisseur, un promoteur ou un prêteur dans une coentreprise qui se propose de financer le bien immobilier faisant l’objet de la coentreprise, il est important de protéger vos intérêts en soupesant les façons d’aborder un certain nombre d’enjeux courants dans un tel contexte.

Voici cinq considérations de financement qui méritent une attention particulière dans le cadre de la structuration d’une coentreprise :

1. Droits hypothécaires distincts. Des droits hypothécaires distincts permettent à un coentrepreneur d’hypothéquer sa propre participation indivise dans un projet, même si l’autre coentrepreneur ne le fait pas. Pour atténuer le risque du coentrepreneur n’ayant pas contracté un prêt hypothécaire, il y a lieu de plafonner le capital et le taux d’intérêt du prêt, et d’inclure des modalités de protection dans la convention de prêt, y compris l’exigence prévoyant que tout prêteur qui acquiert la participation du coentrepreneur ayant contracté un prêt hypothécaire doit consentir à être lié par les obligations prévues à la convention de coentreprise. Pour éviter que l’hypothèque soit cédée à un concurrent ou à un prêteur inapproprié, le coentrepreneur n’ayant pas contracté un prêt hypothécaire doit savoir qui est la personne qui détient l’hypothèque et interdire la cession ou la syndication de celle-ci. Si le coentrepreneur ayant contracté un prêt hypothécaire manque à ses obligations, le coentrepreneur n’ayant pas contracté un prêt hypothécaire devrait en être avisé par écrit et avoir l’occasion de remédier à la situation. Advenant l’exécution de l’hypothèque, le prêteur et tout remplaçant de ce dernier doivent être tenus de respecter le droit de premier refus, les restrictions applicables à la cession, ainsi que d’autres dispositions clés relatives à la coentreprise. Si les deux coentrepreneurs conviennent d’un financement conjoint, le prêteur du coentrepreneur ayant contracté un prêt hypothécaire doit subordonner son prêt à l’hypothèque commune.
2. Manques à gagner. Il peut arriver qu’un manque à gagner dans la valeur d’un projet survienne à la suite de sa réalisation ou de sa vente. Il est donc important de définir clairement quelle partie sera responsable des manques à gagner, ou d’établir que de tels manques à gagner seront plutôt répartis entre les coentrepreneurs au prorata de leurs participations respectives dans le projet.
3. Déséquilibre de financement entre les coentrepreneurs. Un apport en capital différent de chacun des coentrepreneurs peut donner lieu à des divergences dans l’approche de financement que privilégie chacune des parties. L’échelonnement des apports en capital, qui peut constituer une solution à un tel problème, permet à l’un des coentrepreneurs de fournir un capital initial et à l’autre de fournir du capital ultérieurement. Par ailleurs, une convention de cautionnement réciproque permet aux coentrepreneurs de se répartir proportionnellement le remboursement de la dette. Enfin, l’ajout de clauses de résolution de différends dans la convention de coentreprise permet également d’éviter la perturbation de la réalisation du projet en prévoyant à l’avance le règlement d’éventuels différends en matière de financement.
4. Cautionnement. Les prêteurs exigent souvent des garanties d’entreprise ou des garanties personnelles en plus des sûretés de la coentreprise. Ils insistent aussi sur la responsabilité solidaire des coentrepreneurs, qui leur permet de poursuivre chacun des coentrepreneurs individuels pour la totalité de la dette. Les coentrepreneurs devraient discuter de ces obligations dès les premières étapes de la structuration de la coentreprise, puisque certains investisseurs pourraient refuser de fournir des garanties ou ne pas être en mesure de le faire en raison de contraintes réglementaires ou fiscales.
5. Réévaluation périodique de la structure de financement. Le financement est un aspect qui devrait être réexaminé tout au long du cycle de vie de la coentreprise, étant donné que les conditions du marché peuvent souvent changer après sa création. Le fait de réexaminer et d’ajuster régulièrement la structure de financement permet aux coentrepreneurs de rester en phase et d’éviter les problèmes dans l’avenir.

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