Dans le marché de l’immobilier commercial actuel, les parties ont de plus en plus besoin de souplesse quand vient le temps de procéder au transfert de leurs participations dans une coentreprise. Le fait d’avoir rédigé des dispositions bien ficelées en matière de transfert dans leur entente de coentreprise peut donc devenir crucial afin de protéger les liquidités, d’harmoniser les objectifs divergents des coentrepreneurs et d’assurer le rendement à long terme d’un projet.
Voici cinq points importants que les parties devraient prendre en considération au moment de négocier les dispositions relatives au transfert comprises dans leurs ententes de coentreprise :
- Transferts entre apparentés. Il est important de porter attention aux détails pendant la négociation de ces dispositions. Les parties devraient évaluer toutes les permutations auxquelles elles pourraient devoir procéder au moment d’un éventuel transfert entre apparentés dans une coentreprise particulière.
- Acquisitions et dispositions à une tierce partie. Les droits de sortie devraient être examinés dans leur ensemble en tenant compte de l’évolution des conditions du marché et des intérêts divergents des coentrepreneurs. Dans les ententes de coentreprise, les droits de première offre et de premier refus devraient viser un équilibre entre les droits de liquidité des coentrepreneurs et le rendement du projet. Des indemnités de rupture et des périodes de blocage devraient également être envisagées afin de réduire les risques associés au projet.
- Transferts entre les coentrepreneurs. Même si elles sont assez courantes, les clauses d’achat-vente ou ultimatums font partie des dispositions les plus complexes à négocier dans une entente de coentreprise. Entre autres facteurs à examiner lorsque vient le temps d’élaborer les droits d’achat-vente, notons l’écart entre la situation financière des coentrepreneurs, leurs intérêts divergents, le nombre de coentrepreneurs et le moment de l’exercice de tels droits.
- Sortie négociée. Même si les ententes de coentreprise contiennent souvent des dispositions détaillées en matière de transfert, il est possible que les conditions en constante évolution d’un marché bousculent une sortie, qui peut alors se faire à des conditions qui n’ont pas été prévues dans l’entente initiale. Les parties devraient être prêtes à négocier en vue d’une telle situation.
- Souplesse et pérennité. En général, les parties consacreront beaucoup de temps et d’effort à l’élaboration des différents droits de sortie qu’elles souhaitent intégrer dans leurs ententes de coentreprise. Il est crucial de prévoir des options réalistes qui pourront être utilisées même si le marché est tumultueux.
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