Dans la décision Lonsdale Quay Market Corporation v. Klondike Contracting Corporation (la « décision Lonsdale »), la Cour d’appel de la Colombie-Britannique (la « CACB ») a donné un avertissement clair aux propriétaires qui reçoivent un avis qu’un sous-traitant a enregistré un privilège. En effet, pour déterminer le montant à verser au tribunal en vue d’obtenir la mainlevée du privilège, les paiements versés par un propriétaire à l’entrepreneur après la réception de l’avis d’un sous-traitant ne viennent pas réduire le « montant dû » à l’entrepreneur. Par conséquent, un propriétaire qui continue à payer l’entrepreneur après un tel avis doit verser au tribunal à la fois le montant de la retenue et le montant total de la demande de privilège en question.
Les faits
La décision Lonsdale portait sur un projet de construction qui s’est retrouvé dans une situation financière difficile. L’appelante, Lonsdale Quay Market Corporation (« Lonsdale »), avait embauché Klondike Contracting Corporation (« Klondike ») à titre d’entrepreneur général. Lorsque Klondike a cessé de payer ses sous-traitants, 18 demandes de privilège ont été déposées, représentant un montant total d’environ 2,1 M$ CA. J.A.W. Fabricators Co. Ltd. (« J.A.W. »), l’intimée, a enregistré un privilège au montant de 428 353,01 $ CA (le « privilège de J.A.W. »), lequel a été signifié au siège social de Lonsdale. Après la réception de l’avis du privilège de J.A.W., Lonsdale a versé à Klondike un montant supplémentaire de 807 535,67 $ CA. Klondike est par la suite devenue insolvable.
La demande
Conformément à l’article 23 de la loi de la Colombie-Britannique intitulée Builders Lien Act (la « BLA »), Lonsdale a demandé la décharge de sa responsabilité et la libération du titre de propriété en versant au tribunal la retenue prévue par la loi (521 008,12 $ CA). J.A.W. s’opposait à la décharge.
L’article 23 de la BLA prévoit qu’un propriétaire peut obtenir la mainlevée du privilège des sous-traitants en versant au tribunal le montant le moins élevé entre : (i) la somme totale des réclamations déposées; et (ii) le « montant dû » à son entrepreneur, à condition qu’il soit au moins égal à la retenue de garantie requise. Personne ne contestait que le total des demandes de privilège était plus élevé; la question clé était donc de savoir quel était le « montant dû » à Klondike.
J.A.W. a fait valoir que l’article 34 de la BLA s’appliquait. L’alinéa 34(2)(c) stipule qu’un paiement effectué par un propriétaire à un entrepreneur après la réception d’un avis de demande de privilège déposée par un sous-traitant ne réduit pas le « montant dû » à l’entrepreneur, jusqu’à concurrence du privilège. En conséquence, J.A.W. a fait valoir que Lonsdale était tenue de verser au tribunal le montant de la retenue prévue par la loi majoré du montant du privilège de J.A.W., soit 949 361,13 $ CA.
En réponse, Lonsdale a invoqué le paragraphe 34(3) de la BLA, qui permet à un propriétaire d’utiliser l’argent détenu en sus de la retenue requise pour remédier à la défaillance d’un entrepreneur. Le tribunal de première instance a estimé que le paragraphe 34(3) ne s’appliquait pas dans cette situation, car le montant effectivement retenu par Lonsdale, soit la somme de 515 758,14 $ CA, ne dépassait pas la retenue prévue par la loi. Quoi qu’il en soit, le tribunal de première instance n’était pas disposé à considérer les paiements de Londsdale à Klondike comme des sommes théoriquement retenues contre l’entrepreneur. Lonsdale avait effectivement connaissance du privilège de J.A.W. et a tout de même payé Klondike.
Le tribunal de première instance a finalement décidé que Lonsdale devait verser au tribunal un montant total de 944 111,15 $ CA, représentant la somme de 515 758,14 $ CA retenue de Klondike et le privilège de J.A.W.
L’appel
En appel, Lonsdale alléguait, entre autres, que la juge de première instance avait commis une erreur d’interprétation du paragraphe 34(3), faisant valoir qu’elle n’avait pas tenu compte des coûts importants engagés par Lonsdale pour remédier aux travaux de Klondike. La CACB a exprimé son désaccord, estimant que l’interprétation du paragraphe 34(3) entraînant la réduction du « montant dû » à Klondike ferait pencher la balance en faveur des propriétaires bien plus que des sous-traitants, laissant à ces derniers un recours incomplet même lorsqu’ils ont pris des mesures pour informer un propriétaire. Elle a également accepté l’argument de J.A.W. selon lequel il serait injuste de permettre à Lonsdale de bénéficier de ses propres gestes intentionnels.
La CACB a également estimé que l’interprétation de l’article 34 par la juge de première instance n’entraînait pas un double recouvrement pour J.A.W., car la décision se limitait à calculer le montant nécessaire à la libération du titre de propriété. La répartition de ces fonds entre les demandeurs de privilèges serait décidée ultérieurement.
J.A.W. a interjeté incidemment appel, alléguant entre autres que la juge de première instance avait mal calculé le montant dû en se référant à la retenue réelle de Lonsdale plutôt qu’à la retenue prévue par la loi. La CACB n’était pas de cet avis et a confirmé que le « montant dû » est le plus élevé des deux montants suivants : (i) le montant réel retenu contre Klondike, y compris le privilège de J.A.W. (944 111,15 $ CA); et (ii) la retenue prévue par la loi (521 008,12 $ CA).
L’appel et le pourvoi incident ont été rejetés.
Principaux points à retenir
En vertu de la BLA, les propriétaires et les entrepreneurs qui ont été informés de l’existence de demandes de privilèges venant de sous-traitants qu’ils n’ont pas embauchés directement seraient bien avisés de procéder avec prudence. Ils devraient prendre connaissance de la décision Lonsdale et étudier attentivement le risque lié à une demande de privilège ainsi que la nature de leurs relations contractuelles avant d’effectuer des paiements supplémentaires à un entrepreneur ou à un sous-traitant défaillant. Tout en restant conscient des obligations fiduciaires, il est souvent plus sûr de payer directement un sous-traitant impayé. Lorsque la décision est prise de continuer à payer un entrepreneur ou un sous-traitant défaillant, la décision Lonsdale prévoit qu’il pourrait être nécessaire de payer au tribunal une somme supérieure à la retenue prévue par la loi pour obtenir la mainlevée du privilège.
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