Les répercussions de la loi Mortgage Services Act de la Colombie-Britannique sur les prêteurs demeurent incertaines

La nouvelle loi de la Colombie-Britannique intitulée Mortgage Services Act (la « MSA ») remplacera la loi Mortgage Brokers Act (la « MBA ») le 13 octobre 2026. Les règles Mortgage Services Rules (les « Règles ») et le règlement Mortgage Services Regulation (le « Règlement ») qui accompagnent cette nouvelle loi ont été finalisés le 14 juillet 2025, mais il reste à voir quelles seront les répercussions de ce cadre de réglementation sur les prêteurs hypothécaires, particulièrement les prêteurs hypothécaires institutionnels non canadiens.

Aperçu de la MSA

La MSA a été rédigée en réponse à des préoccupations en matière de recyclage des produits de la criminalité en Colombie-Britannique qui ont été soulevées après que deux rapports gouvernementaux sur le sujet ont pointé du doigt la MBA comme était un maillon faible dans la stratégie du gouvernement de la Colombie‑Britannique relativement à la lutte contre le recyclage des produits de la criminalité. Au lieu de simplement modifier la MBA, le gouvernement a choisi de transformer la réglementation des services hypothécaires en rédigeant et en adoptant la MSA.

La MSA apporte des changements importants au secteur hypothécaire en Colombie‑Britannique, notamment les suivants :

• Surveillance centralisée. La MSA met sur pied la BC Financial Services Authority (la « BCFSA ») à titre d’autorité principale du secteur des services hypothécaires dans cette province. La BCFSA a le pouvoir d’établir les exigences en matière de permis et de formation, d’assurer la conformité et d’adopter de nouvelles règles. La MSA crée également le poste de surintendant des services hypothécaires (le « surintendant »), lequel peut délivrer et refuser des permis, mener des enquêtes sur des personnes fournissant des services hypothécaires, exiger la divulgation de certains dossiers et renseignements, ainsi qu’imposer des pénalités administratives aux personnes qui contreviennent à la MSA. 
• Cadre de délivrance des permis. Contrairement à la MBA, la MSA prévoit que les parties qui fournissent des services hypothécaires, tels que le courtage d’hypothèques, les opérations hypothécaires, ainsi que la gestion ou l’octroi de prêts hypothécaires, devront obtenir et conserver un permis selon la catégorie pertinente de service. 
• Exigences de formation. Dans le cadre du processus d’octroi de permis, les inscrits actuels doivent suivre les formations de transition pertinentes pour les services qu’ils souhaitent fournir en vertu de la MSA. La BCFSA publiera progressivement d’autres renseignements sur ces formations au cours des prochains mois. Une nouvelle formation pour l’obtention de permis, destinée aux personnes qui ne sont pas inscrites au moment de l’entrée en vigueur de la MSA, devrait être lancée à l’été 2026. 
• Application. En vertu de la MSA, le surintendant possède des pouvoirs considérables pour faire appliquer les exigences prévues à cette loi. Si une personne est reconnue avoir fourni des services hypothécaires sans permis, le surintendant peut lui ordonner de cesser les activités en cause, de prendre des mesures pour remédier à la situation, de régler les dépenses engagées par la BCFSA dans le cadre de son enquête, ou de payer une pénalité pouvant atteindre (i) 250 000 $ CA, s’il s’agit d’une personne physique; ou (ii) 500 000 $ CA, s’il s’agit d’une personne morale.

Version finale des Règles et du Règlement

De vaste portée, les Règles prises en application de la MSA précisent les exigences opérationnelles des parties qui exercent des activités dans le secteur hypothécaire en Colombie-Britannique. Le Règlement vient quant à lui compléter la MSA en ajoutant des détails sur les dispenses, les frais, les qualifications et d’autres questions similaires.

Voici les caractéristiques principales du Règlement : 

• Dispenses de l’obligation d’obtenir un permis. Le Règlement dispense certains participants du secteur des exigences de permis (lesquelles dispenses sont plus amplement décrites ci-après). 
• Frais. Le Règlement adopte un nouveau barème de frais (qui entre en vigueur le 13 octobre 2026), lequel barème augmente les frais de demande et de permis payables par les fournisseurs de services hypothécaires. Le Règlement ne mentionne pas les frais payables par les prêteurs hypothécaires.
• « Personal Mortgage Corporations ». Aux termes du Règlement, les courtiers principaux et courtiers hypothécaires qui sont titulaires d’un permis peuvent demander, pour une société, un permis de « Personal Mortgage Corporation » (« PMC »), soit un permis de société de prêts hypothécaires personnels; ce type de société s’accompagnant d’avantages au chapitre de la planification du revenu et de l’impôt. 

Voici les caractéristiques principales des Règles :

• Exigences en matière de qualification. Les Règles élargissent les exigences antérieures en matière de qualification et en ajoutent de nouvelles, comme des normes de connaissance suffisante de l’anglais pour tous les titulaires de permis, des exigences de requalification pour les anciens titulaires qui souhaitent ravoir leur permis, des exigences d’expérience pour les courtiers principaux, ainsi que des exigences en matière de finances et de politique de gouvernance pour les maisons de courtage hypothécaire. 
• Normes et devoirs. Les Règles décrivent les exigences liées à l’exercice des activités des titulaires de permis, y compris les normes de communication, les activités et les événements qui doivent faire l’objet d’un avis au surintendant, les responsabilités des titulaires de permis selon le niveau et la catégorie du permis qu’ils détiennent, et d’autres questions similaires. Il est important de noter que les titulaires de permis doivent prendre des mesures raisonnables pour vérifier l’identité des parties à une opération hypothécaire, exigence qui s’accompagne d’obligations correspondantes en cas de soupçon de fraude ou d’activité illégale.
• Pénalités administratives. Comme il est mentionné précédemment, le surintendant possède, en vertu de la MSA, des pouvoirs en matière de conformité et d’application de la loi. Les Règles classent les contraventions à la MSA en sept catégories (A à F) et permettent au surintendant d’imposer des pénalités administratives pouvant aller de 1 000 $ CA à 100 000 $ CA selon la catégorie de contravention.

Aucune dispense pour les prêteurs hypothécaires institutionnels non canadiens?

Dans notre bulletin de 2024 sur la MSA, nous avons souligné l’incertitude entourant les prêteurs hypothécaires institutionnels non canadiens et leur dispense éventuelle des exigences de la MSA en matière d’obtention de permis. Les Règles ne prévoient pas encore de dispense pour ce type de prêteur et ne clarifient pas de quelle manière les exigences d’obtention de permis toucheront les prêteurs hypothécaires.

Dispenses en vertu de la MSA

L’article 4 de la MSA dispense certaines entités, y compris les institutions d’épargne, de ses exigences d’obtention de permis. Toutefois, selon la formulation actuelle, cette dispense pourrait ne pas s’appliquer aux prêteurs institutionnels non canadiens. La dispense prévue à la MSA pour les institutions d’épargne s’applique uniquement aux banques formées ou constituées en personne morale en vertu de la Loi sur les banques (Canada). Il reste à voir si seule la filiale d’une banque étrangère réglementée en vertu de la Loi sur les banques sera dispensée des exigences d’obtention de permis de la MSA ou si la dispense s’appliquera aussi à la banque étrangère. 

Dispenses aux termes du Règlement

La partie 2 du Règlement prévoit certaines dispenses d’obtention de permis visant les personnes réglementées en vertu d’autres lois fédérales et provinciales (aucune d’elles ne s’applique aux prêteurs institutionnels non canadiens). Ces personnes comprennent les suivantes : 

• certains courtiers en placement qui sont inscrits en vertu de la loi intitulée Securities Act (Colombie‑Britannique) et qui sont conformes à cette loi; 
• certains titulaires de permis de vendeur d’immeubles en vertu de la loi intitulée Real Estate Services Act (Colombie‑Britannique);
• certaines agences d’évaluation du crédit en vertu de la loi intitulée Business Practices and Consumer Protection Act (Colombie‑Britannique);
• certains notaires en règle auprès de la Society of Notaries Public of British Columbia;
• certains comptables professionnels en vertu de la loi intitulée Chartered Professional Accountants Act (Colombie‑Britannique);
• certaines entités sous réglementation fédérale, y compris les sociétés coopératives de crédit fédérales et les associations de détail fédérales, en vertu de la Loi sur les associations coopératives de crédit (Canada) ou du Règlement sur les associations de détail (Canada);
• certains administrateurs, dirigeants et employés en vertu de la loi intitulée Business Corporations Act (Colombie‑Britannique);
• certains particuliers qui, en vertu de la MSA et dans le contexte de la prestation de services de courtage hypothécaire, ne font que recommander un prêteur à un emprunteur potentiel.

La section 2 du Règlement ajoute deux dispenses d’obtention de permis visant spécifiquement les prêteurs hypothécaires (aucune d’entre elles n’est offerte aux prêteurs institutionnels non canadiens). La première dispense est offerte aux personnes qui prêtent leur propre argent (ou l’argent de leur conjoint) en leur propre nom (ou au nom de leur conjoint) et, ce faisant, n’exercent pas l’activité d’accorder des prêts hypothécaires. La seconde dispense est similaire : elle vise les courtiers principaux et les courtiers hypothécaires qui fournissent des services de prêt en leur nom personnel. Les prêteurs institutionnels non canadiens ne peuvent se prévaloir de ces dispenses car, entre autres, les services de prêts qu’ils souhaitent offrir se font dans le cours de leurs activités. 

Conclusion

Le gouvernement de la Colombie-Britannique et la BCFSA ont laissé savoir que des renseignements supplémentaires sur la MSA et ses répercussions sur les prêteurs hypothécaires seront publiés dans les prochains mois. Cependant, à l’heure actuelle, il reste une incertitude considérable au sujet de l’incidence que cela aura sur les prêteurs institutionnels non canadiens. Nous continuerons de vous tenir informés à ce sujet dans nos bulletins à venir.

Pour en savoir davantage sur ce sujet, communiquez avec Greg Umbach, Rena Taggar ou un autre membre du groupe Immobilier commercial.