Questions d’actualité qui façonnent les négociations de baux commerciaux

Entre le mouvement de retour au bureau balayant le Canada et la liquidation de la Compagnie de la Baie d’Hudson en 2025, en passant par l’adoption rapide de l’intelligence artificielle et les grands changements économiques, le monde des baux commerciaux est bien mouvementé. Par ailleurs, plusieurs questions d’ordre juridique se retrouvent au cœur des négociations de baux. 

Voici cinq questions d’actualité qui façonnent ces négociations.

1. Leçons tirées de la Compagnie de la Baie d’Hudson. Le refus des tribunaux de faciliter la cession forcée de baux dans le cadre des procédures introduites en vertu de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies (la « LACC ») visant la Compagnie de la Baie d’Hudson constitue un rappel de la nature extraordinaire de l’article 11.3 de la LACC et des mesures de redressement qu’il prévoit. La décision fournit des indications au sujet du paragraphe 11.3(1) de la LACC, y compris l’importance des recommandations du contrôleur et la question de savoir si la cession fait partie d’une opération visant la continuité des activités et si le cessionnaire peut s’acquitter des obligations tant pécuniaires que non pécuniaires. La décision clarifie également ce qui constitue une véritable clause ipso facto, qui retire la valeur de l’entité insolvable.
2. Garants de baux étrangers. Il est possible qu’un garant étranger semble intéressant, mais il peut être difficile en pratique de faire appliquer des lois contre lui. Les exigences de signification ex juris, les procédures aux termes de la Convention de La Haye, les enjeux liés à la compétence, les obstacles en matière de preuve et l’exécution des jugements peuvent rajouter des mois, voire des années, à l’exécution d’une garantie étrangère, sans parler des coûts importants que ces procédures amènent. Les parties devraient étudier attentivement la question avant d’avoir recours à un garant étranger. Elles devraient aussi évaluer les risques associés à l’exécution dès le départ.
3. L’essor des commodités. Les commodités des immeubles se retrouvent de plus en plus au cœur des négociations de baux. Les locataires exercent des pressions pour que les promesses qui ont été faites dans le cadre de campagnes de marketing soient transformées en engagements exécutoires de la part du propriétaire, notamment en ce qui concerne les commodités existantes, les personnes qui y ont accès et leur fonctionnement. Les coûts constituent également une question clé, puisque les locataires veulent des précisions sur les frais d’utilisation et le recouvrement des coûts. Les commodités ne jouent plus un rôle secondaire dans les baux. Les parties doivent aborder d’emblée les questions portant sur leur étendue, l’accès, les coûts et la flexibilité.
4. Flexibilité des baux. Les locataires recherchent une plus grande flexibilité grâce aux droits d’expansion et de réduction de l’espace, tandis que les propriétaires valorisent la prévisibilité. Les droits d’expansion prennent souvent la forme de droits directs, de droits de première offre ou de droits de premier refus, tandis que les droits de réduction de l’espace permettent aux locataires de céder une partie de l’espace pendant la durée du bail. Les principaux points de négociation sont la disponibilité de l’espace, le prix, l’échéancier, les exigences en matière de préavis et les frais de cession destinés à compenser le risque associé à la remise en location pour le propriétaire. Ces droits peuvent être avantageux pour les deux parties, mais ils doivent être structurés de manière à refléter les réalités commerciales et être rédigés clairement afin d’éviter les litiges.
5. Redéveloppement et démolition. Les droits de résiliation liés au redéveloppement ou à la démolition sont devenus des conditions clés. Les propriétaires cherchent généralement à obtenir des éléments déclencheurs à large portée et des périodes de préavis courtes afin de préserver la flexibilité nécessaire au redéveloppement, tandis que les locataires exercent des pressions pour obtenir des éléments déclencheurs à portée étroite, de longues périodes de préavis et la compensation pour des éléments tels que le déménagement ou les améliorations non amorties. Ces clauses ont tendance à être maintenues lorsqu’elles sont clairement rédigées et utilisées de bonne foi. Pendant les négociations, les propriétaires doivent tenir compte du besoin de flexibilité pour le redéveloppement futur, tandis que les locataires doivent veiller à ce que les clauses de redéveloppement et de démolition offrent suffisamment de prévisibilité pour leur entreprise.

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