Nathan Kanter : Bonjour, je m’appelle Nathan Kanter. Bienvenue à cet épisode du balado Volume d’affaires de Blakes.
Dans cet épisode, nous nous pencherons sur d’importants développements dans le régime canadien de lutte contre le recyclage des produits de la criminalité, soit le régime de LRPC, notamment au chapitre de l’immobilier et des prêts hypothécaires. Nous aborderons aussi le projet de loi 29 de la Colombie-Britannique, ainsi que l’expansion par le gouvernement fédéral du champ d’application du régime LRPC à un plus large éventail de participants du secteur immobilier, tels que les prêteurs, les courtiers et les administrateurs [hypothécaires]. Nous examinerons également ce que doivent savoir ces participants pour ce qui est de leurs nouvelles obligations, des risques en matière d’application de la loi et des stratégies de conformité.
Nous avons avec nous aujourd’hui deux associés de Blakes, soit Greg Umbach, de notre groupe Immobilier commercial, et Jacqueline Shinfield, de notre groupe Services financiers. Sans plus tarder, commençons…
[musique]
Nathan : Greg, je crois comprendre que le gouvernement de la Colombie-Britannique a introduit le projet de loi 29, également connu sous le nom de Mortgage Services Act, afin de surveiller et de réglementer les entreprises de services monétaires. Que pouvez-vous nous dire au sujet de ce projet de loi et de son objectif au chapitre de la lutte contre le recyclage des produits de la criminalité?
Greg Umbach : Le projet de loi 29 a été déposé il y a environ un an, et il a pour but de mettre à jour et de remplacer la loi intitulée Mortgage Brokers Act de la Colombie-Britannique, qui est très, très désuète. Le projet de loi 29 est issu d’une recommandation de la Commission Cullen, dont le rapport a été publié en 2022. Par ce projet de loi, le gouvernement de la Colombie-Britannique compte ainsi répondre aux préoccupations relatives au recyclage des produits de la criminalité qui avaient pour effet de perturber l’économie de la province et, surtout, de hausser les prix de l’immobilier.
Le rapport de la Commission Cullen portait notamment sur le commerce immobilier, et l’une des questions clés qu’il abordait était le risque de pratiques abusives et de recyclage des produits de la criminalité dans le domaine des prêts privés. L’objet principal du rapport était de recommander l’adoption d’un régime d’inscription et de surveillance pour le secteur des prêts hypothécaires privés. La nouvelle loi vise à éliminer certaines échappatoires qui existent actuellement en vertu de la Mortgage Brokers Act pour les prêteurs qui ne semblent pas faire des affaires ni effectuer des transactions multiples. Ainsi, la nouvelle loi établit un régime d’inscription pour les prêteurs hypothécaires et toute personne qui fournit des services hypothécaires, ce qui comprend la négociation et la souscription d’hypothèques, même si c’est en leur propre nom.
La nouvelle loi entrera en vigueur en octobre 2026, et la BC Financial Services Authority, qui veillera à son application, a déjà publié certaines règles et un guide de transition. Ces directives s’appliquent uniquement aux courtiers hypothécaires et ne visent pas les prêteurs non canadiens, tels que les banques et institutions financières étrangères. Les règles d’inscription qui ont été publiées jusqu’à présent ne traitent pas d’un processus d’inscription pour les prêteurs, même si la [nouvelle] loi prévoit une catégorie d’inscription pour les prêteurs hypothécaires. Nous croyons comprendre que la BC Financial Services Authority travaille à préparer des règles à l’intention des prêteurs et que des règles plus pertinentes pour les prêteurs verront le jour d’ici octobre 2026 pour ce qui est de l’inscription.
Nathan : Quelles seront les répercussions du projet de loi [29] sur les prêteurs hypothécaires non canadiens et quels seront les défis qui se poseront à eux sous le nouveau régime de réglementation?
Greg : Selon moi, le principal défi que pose cette [nouvelle] loi, c’est le régime d’inscription de très grande portée qu’elle met en place pour les prêteurs. Ce régime prévoit des dispenses pour les banques, les sociétés d’assurance et certaines [autres] institutions. Toutefois, les définitions de ces entités n’englobent pas certaines entités qui pourraient s’attendre à se prévaloir de ces dispenses. Par exemple, les banques étrangères qui ne correspondent pas à la définition de « banque » en vertu de la [nouvelle] loi - cette définition se limite aux banques qui sont réglementées [par le gouvernement fédéral] ou assujetties à la Loi sur les banques fédérale. Certaines banques étrangères relèvent de cette compétence [fédérale], d’autres non, et même les banques étrangères qui se sont inscrites en vertu de la Loi sur les banques n’ont pas toujours recours à l’entité qu’elles ont inscrite au Canada. Alors [par exemple], il arrive parfois qu’une banque étrangère réalise une opération hypothécaire unique au Canada, en Colombie-Britannique, et c’est l’entité mère établie [dans le pays d’origine, par exemple] aux États-Unis qui agit en qualité de prêteur. Dans un tel cas, selon la formulation actuelle de la définition dans la nouvelle loi, cette entité mère devrait être inscrite à titre de prêteur en vertu du nouveau régime de la Colombie-Britannique.
Mes préoccupations à cet égard sont de deux ordres. Premièrement, la banque étrangère ou le prêteur étranger pourrait ne souhaiter réaliser qu’une seule opération en Colombie-Britannique et ne pas avoir l’intention de conclure d’autres prêts garantis sur des biens immobiliers dans la province. [Mais] ils seraient tout de même tenus de passer par le processus d’inscription pour conclure le prêt souhaité. Deuxièmement, comme je l’ai mentionné précédemment, nous ne connaissons pas encore les règles relatives à l’inscription, ni ce en quoi consistera le processus d’inscription. Nous ne savons pas quelles seront les exigences. Nous soupçonnons qu’elles ressembleront à celles qui s’appliquent actuellement aux courtiers hypothécaires. Il y aurait par conséquent des exigences en matière de formation et des obligations d’information, entre autres. Mais, encore une fois, nous ne savons pas exactement comment tout cela se concrétisera en fonction des exigences de la [BC] Financial Services Authority. Il s’agit donc d’une autre préoccupation que je vois. Comme les règles sont incertaines à ce stade, nous ne connaissons pas la lourdeur du processus d’inscription.
Nathan : Comment les prêteurs devraient-ils se préparer pour les règles d’inscription à venir en vertu du projet de loi 29?
Greg : Étant donné que les règles n’ont pas encore été élaborées et que le processus d’inscription des prêteurs n’est pas encore clair, ou s’ils seront [même] visés par ces règles, il y a quelques éléments auxquels les prêteurs peuvent réfléchir en prévision de la réglementation à venir. Ce que nous conseillons depuis un certain temps aux prêteurs étrangers qui font des prêts hypothécaires uniques ou qui ne font pas de prêts hypothécaires multiples en Colombie-Britannique, c’est que même sous le régime législatif actuel, ils devraient considérer recourir à un agent de garantie autorisé en Colombie-Britannique pour détenir l’hypothèque, soit un agent inscrit en vertu de la loi actuelle, soit un agent dispensé de l’inscription. C’est donc une chose à considérer pour l’avenir. La plupart des fins de la loi actuelle ont trait à la divulgation de renseignements aux emprunteurs, et il y a lieu de s’attendre à ce que les prêteurs continuent d’être tenus de divulguer des renseignements sur les prêts en vertu de la nouvelle loi.
Par conséquent, les prêteurs devraient s’assurer qu’ils disposent de documents d’information standards, ce que la plupart des prêteurs ont déjà, mais ils devraient s’assurer [également] que ces documents leur sont utiles et qu’ils peuvent facilement les adapter aux prêts en Colombie-Britannique. Nous ne savons pas encore à quoi ressembleront les documents d’information requis. Encore une fois, nous ne le saurons que lorsque les règles seront publiées.
Pour terminer, la dernière chose que je conseillerais [aux entités concernées], c’est de rester en communication avec nous, ou des organisations similaires, afin que nous puissions les tenir au courant de la publication éventuelle des règles et leur fournir de plus amples renseignements [au sujet du régime du projet de loi 29].
Nathan : Jackie, le régime de LRPC du Canada a maintenant une portée beaucoup plus vaste. Quels sont les intervenants du secteur immobilier qui y sont désormais assujettis?
Jacqueline Shinfield : C’est une très bonne question. Jusqu’en octobre 2024, il y avait essentiellement les banques, les coopératives de crédit et institutions financières ainsi que les sociétés d’assurance qui fournissaient des prêts hypothécaires et qui étaient assujetties au régime de LRPC, soit la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes en sa forme à l’époque. Ce régime visait également les agents et promoteurs immobiliers. Mais en octobre 2024, le champ d’application du régime de LRPC s’est élargi, et ce qui en a résulté rejoint un peu ce que disait Greg.
Après la publication [du rapport] de la Commission Cullen, le régime a été élargi de manière à viser les administrateurs hypothécaires, les courtiers hypothécaires et les prêteurs hypothécaires. Ce qui est essentiel [à retenir], c’est que, selon la législation en question, un « courtier hypothécaire » est défini comme étant une personne qui est autorisée en vertu de lois provinciales d’agir en tant qu’intermédiaire entre un prêteur et un emprunteur. La question est alors la suivante : la personne est-elle autorisée à agir à ce titre en vertu de la législation provinciale et devra-t-elle par conséquent s’inscrire en vertu du régime législatif de la Colombie-Britannique? Si c’est le cas, cela déclenchera des exigences en vertu du régime de LRPC. C’est pourquoi l’élargissement du champ d’application du régime de LRPC rejoint l’entrée en vigueur de la Mortgage Services Act.
Avant octobre [2024], si vous faisiez des prêts hypothécaires et que vous n’étiez pas autrement réglementé en tant que banque, coopérative de crédit ou institution financière, vous n’étiez pas assujetti au régime de LRPC. Maintenant, la situation n’est plus la même. Le champ d’application [du régime de LRPC] est [désormais] très vaste; pratiquement tous les intervenants du secteur immobilier sont visés. Il y a également une nouvelle disposition visant les courtiers immobiliers qui agissent pour le compte de parties non représentées. Les courtiers immobiliers sont maintenant assujettis à des exigences selon lesquelles ils sont tenus d’identifier les parties non représentées dans le cadre d’une opération immobilière. C’est donc un champ d’application assez vaste qui couvre en bonne partie [le] secteur immobilier.
Nathan : Quelles sont les nouvelles exigences s’appliquant aux intervenants qui sont maintenant visés par la loi, et qu’advient-il s’ils ne s’y conforment pas?
Jacqueline : Les exigences sont similaires à la mise en place d’un programme complet de conformité et de connaissance du client en vertu de la législation; il s’agit d’un processus assez lourd. Il faut d’abord commencer par une évaluation des risques. Cette évaluation doit porter sur les risques liés à l’entreprise, aux clients, aux produits offerts — dans le cas qui nous occupe, les prêts hypothécaires — et au territoire où ces produits sont offerts. L’évaluation ne se limite donc pas uniquement à la Colombie-Britannique.
Les exigences veulent qu’il faille approfondir l’évaluation des risques. Par exemple, où exactement en Colombie-Britannique? S’agit-il d’une région affichant un taux de criminalité élevé? S’agit-il d’un endroit où des activités de recyclage des produits de la criminalité seraient plus susceptibles d’être menées? Il faut faire aussi une évaluation des risques associés aux produits que vous offrez, aux endroits dans lesquels vous les offrez, à vos clients, et à d’autres facteurs pertinents. De quelle manière offrez-vous vos produits? Rencontrez-vous des clients en personne? Vos produits et services sont-ils uniquement en ligne? Vous devez également élaborer une évaluation des risques — votre entreprise a-t-elle servi à recycler des produits de la criminalité? Et puis, vous devez mettre en place des mesures d’atténuation.
Ensuite, il faut mettre en place un programme de conformité qui couvre toutes les exigences de la loi. Cela comprend les exigences en matière d’identification et de connaissance du client, les exigences en matière de compréhension des activités du client et des opérations que celui-ci souhaite réaliser. Il faut également déterminer ce qui est réaliste pour ce client, ainsi que suivre son comportement au moyen de mesures de contrôle – c’est-à-dire, vérifier si ses activités correspondent à ce que vous savez de lui. Si vous en arrivez à la conclusion que le client ne présente que de faibles risques au chapitre du recyclage des produits de la criminalité, vous devez réévaluer périodiquement cette conclusion et vous assurer qu’elle est toujours juste. Si vous avez des clients qui sont des sociétés, vous devez déterminer quels sont leurs propriétaires véritables. Bien qu’en Colombie-Britannique, il existe un registre des propriétaires véritables prévu par la loi, les exigences [du nouveau régime] sont un peu plus poussées. Il faut comprendre la structure de contrôle complète du client et déterminer si le client est politiquement vulnérable. Il faut fournir aux membres de votre équipe des formations pour qu’ils comprennent en quoi consiste le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, et qu’ils soient en mesure de repérer les opérations douteuses et de produire des déclarations d’opérations douteuses auprès du gouvernement. Tous les deux ans, il faut évaluer votre programme et vous assurer qu’il est toujours efficace. Alors, c’est un processus très, très lourd. Ce n’est pas un travail qui s’accomplit en dedans de cinq minutes. Il s’agit d’intégrer à votre entreprise toute une culture de conformité pour ce qui est des mesures à prendre lorsque vous commencez à faire des affaires avec un client. C’est un processus volumineux.
En ce qui concerne les sanctions en cas de non-conformité, c’est une très bonne question. Des modifications apportées récemment à la [loi fédérale intitulée] la Loi visant une sécurité rigoureuse à la frontière ont pour but de modifier la législation en matière de LRPC. Bien que [la législation actuelle prévoie] certaines sanctions criminelles, la plupart des sanctions qui y sont prévues sont de nature administrative et pécuniaire; ces sanctions peuvent aller de 1 $ CA à 500 000 $ CA. Par conséquent, si vous avez un client qui participe à des activités douteuses ou qui a des comportements douteux, et que vous ne produisez pas une déclaration d’opération douteuse, la sanction [pécuniaire] maximale est de 500 000 $ CA, selon le libellé de la législation [en vigueur]. Mais les mesures prévues à la Loi visant une sécurité rigoureuse à la frontière, soit le projet de loi C-2 qui n’est pas encore entré en vigueur, établissent des sanctions qui sont 40 fois plus élevées que les sanctions existantes. Donc, la fourchette des sanctions de 1 $ CA à 500 000 $ CA prévue au régime actuel serait remplacée par des sanctions nettement plus élevées; une violation mineure entrainerait une sanction de 40 000 $ CA, tandis qu’une violation très grave donnerait lieu à une sanction maximale de 20 M$ CA. Il s’agit d’un développement considérable que les entités assujetties au régime doivent prendre au sérieux.
Nathan : J’imagine que pour les entités nouvellement assujetties au régime, il y a beaucoup à prendre en considération. Quelles seraient les prochaines étapes pour un prêteur, un administrateur ou un courtier [hypothécaire]?
Jacqueline : À mon avis, avant tout, il faut reconnaître le fait d’être assujetti à ce régime. Ensuite, il faut embaucher un chef de la lutte contre le recyclage des produits de la criminalité ou un chef de la conformité, qui sera responsable de mener [le] programme [de LRPC de l’entreprise]. Il faut effectuer une évaluation des risques, élaborer des politiques de LRPC et, surtout, former le personnel – c’est essentiel. Il faut s’assurer de bien comprendre ce qui est requis lorsque vous commencez à faire des affaires avec un client en vue de lui fournir des services hypothécaires – [par exemple,] comment vérifier son identité, et quels sont les renseignements et les documents à conserver. Il faut donc faire appel à un conseiller – un conseiller juridique de confiance – pour vous aider avec toutes ces mesures, car les conséquences peuvent être assez importantes en cas de non-conformité.
[musique]
Nathan : Greg et Jacqueline, merci de nous avoir fait part aujourd’hui de vos réflexions sur ces questions en évolution.
J’invite les auditeurs qui souhaitent en savoir davantage sur ce sujet et sur notre balado à visiter notre site Web, blakes.com.
D’ici la prochaine fois, prenez soin de vous.
[musique]
