Ce que les promoteurs doivent savoir sur la réforme du régime de planification et d’aménagement du territoire en Ontario

Le 25 octobre 2022, le dépôt, par le gouvernement de l’Ontario, du projet de loi 23, Loi de 2022 visant à accélérer la construction de logements, a créé énormément d’attentes quant aux répercussions possibles de cette loi sur la planification et l’aménagement du territoire dans la province. Le projet de loi 23 a reçu la sanction royale et a été adopté le 28 novembre 2022. La portée des modifications apportées à de nombreuses lois est très vaste et vise à aider le gouvernement à atteindre son objectif de construire 1,5 million de logements au cours des 10 prochaines années. La plupart des modifications sont entrées en vigueur au moment de la sanction royale. Voici un aperçu de certaines des modifications qui devraient avoir le plus de répercussions. 

LOI DE 2006 SUR LA CITÉ DE TORONTO ET LOI DE 2001 SUR LES MUNICIPALITÉS

Remplacements de logements locatifs

Le ministre des Affaires municipales et du Logement (le « ministre ») peut limiter le pouvoir d’une municipalité d’interdire ou de réglementer la démolition et la conversion d’unités locatives résidentielles, un pouvoir dont la portée très vaste visait à préserver le parc locatif existant d’une municipalité. La balle est maintenant dans le camp du ministre pour ce qui est des limites qui seront imposées à ce pouvoir. Les exigences en matière de remplacement des logements locatifs pourraient être moins lourdes à l’avenir. 

Règlementation du plan d’implantation

Les immeubles de moins de10 logements seront exemptés des exigences relatives aux plans d’implantation.

De plus, les questions relatives à la conception extérieure, comme le caractère, l’échelle, l’apparence et les caractéristiques de conception des bâtiments, et la conception durable de ceux-ci, ne sont plus assujetties à la réglementation du plan d’implantation, sauf dans la mesure où il s’agit des aspects relatifs à l’accès extérieur d’un bâtiment qui comportera des logements abordables ou aux toits verts ou à des structures de toit non conventionnelles similaires, qu’une municipalité peut continuer d’imposer. De plus, l’apparence des aspects, des installations et des travaux sur les terrains ou sur toute voie publique adjacente qui relèvent de la compétence de la municipalité n’est pas assujettie à la réglementation du plan d’implantation, sauf dans la mesure où l’apparence a des incidences sur les questions de santé, de sécurité, d’accessibilité ou de conception durable ou sur la protection des terrains adjacents. Ces modifications sèment le doute sur la capacité des municipalités d’imposer des normes pour les bâtiments écologiques. 

LOI SUR LES OFFICES DE PROTECTION DE LA NATURE

Les offices de protection de la nature ne sont plus autorisés à formuler des observations sur les demandes d’aménagement présentées aux termes de la Loi sur l’aménagement du territoire. En outre, certaines activités interdites sans permis dans la zone qui relève de la compétence d’un office de protection de la nature, comme la perturbation d’un cours d’eau ou d’une zone humide, ou la poursuite d’activités d’aménagement dans des aires protégées, ne sont plus interdites et l’obtention d’un permis n’est plus requise si l’activité fait partie d’un aménagement autorisé en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire.  

Lorsqu’ils délivrent des permis et examinent des décisions d’accorder une permission à des projets d’aménagement, les offices de protection de la nature ne pourront pas tenir compte des effets éventuels du projet sur le contrôle de la pollution et la protection de biens-fonds. Dans la même veine, les offices de protection de la nature ne peuvent plus refuser de délivrer un permis pour exercer des activités d’aménagement liées à des projets d’énergie renouvelable si le refus est nécessaire aux fins de contrôler la pollution. De plus, les offices de protection de la nature ne peuvent plus imposer des conditions à un permis pour un projet d’aménagement en vue d’atténuer les effets éventuels du projet sur le contrôle de la pollution et la protection de biens-fonds.

LOI SUR LE PATRIMOINE DE L’ONTARIO

Le processus relatif à l’inscription de biens dans un registre municipal du patrimoine sera assujetti à de nouvelles exigences réglementaires ainsi qu’à de nouveaux délais. Conformément à l’approche privilégiée par le gouvernement, les biens ne peuvent pas demeurer inscrits indéfiniment. S’ils n’ont pas été désignés comme ayant une valeur ou un caractère sur le plan du patrimoine culturel dans un délai de deux ans, leur mention au registre doit être radiée. Cette exigence s’applique aux biens inscrits au moment de l’entrée en vigueur du projet de loi 23. Les biens radiés du registre ne pourront y être inscrits de nouveau avant cinq ans.

De récentes modifications apportées à la Loi sur le patrimoine de l’Ontario interdisent également à une municipalité de désigner un bien après que 90 jours se sont écoulés depuis le dépôt d’un plan officiel, d’un règlement de zonage ou d’une demande de lotissement. Cette restriction a été reconduite afin de prévoir que la municipalité puisse uniquement donner un avis d’intention de désigner un bien si celui-ci est déjà inscrit. 

LOI DE 2021 SUR LE TRIBUNAL ONTARIEN DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

Des modifications ont été apportées à la Loi de 2021 sur le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire pour que le Tribunal ontarien de l’aménagement du territoire (le « TOAT ») donne la priorité à certains appels, mais puisse également rejeter un appel pour le motif que la partie qui a introduit l’appel a contribué à retarder indûment l’instance. En outre, le TOAT peut désormais ordonner à une partie qui n’a pas eu gain de cause de payer les dépens d’une partie qui a eu gain de cause.

LOI SUR L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

Municipalités de palier supérieur sans responsabilités en matière d’aménagement

À une date devant être fixée sur l’ordre du lieutenant-gouverneur en conseil, le comté de Simcoe et les municipalités régionales de Durham, de Halton, de Niagara, de Peel, de Waterloo et de York seront des « municipalités de palier supérieur sans responsabilités en matière d’aménagement ». Ceci signifie que ces municipalités de palier supérieur n’auront plus de responsabilités en matière de politique d’aménagement et ne seront plus des autorités approbatrices à l’égard des demandes d’approbation d’une ébauche de plan de lotissement, de modification d’un plan officiel, de modification d’un règlement municipal de zonage, d’autorisation ou de dérogation mineure.

Mise à jour des règlements municipaux de zonage entourant une station ou un arrêt de transport en commun

Lorsqu’une municipalité apporte des modifications à son plan officiel relativement aux zones protégées de grande station de transport en commun, elle dispose d’un an après l’entrée en vigueur des modifications pour mettre à jour ses règlements municipaux de zonage afin de les rendre conformes à ses politiques. Bien que les possibilités d’appel soient limitées, il est possible d’interjeter appel si les règlements municipaux de zonage n’ont pas été modifiés dans ce délai d’un an.

Unités d’habitation de plein droit

Une nouvelle définition pour le terme « parcelle de terrain urbain d’habitation » a été ajoutée à la Loi sur l’aménagement du territoire, soit une parcelle de terrain pour le développement résidentiel se trouvant dans une zone de peuplement desservie par une station d’épuration des eaux d’égout et un réseau municipal d’eau potable. Sur cette parcelle, une personne peut construire jusqu’à trois unités d’habitations de plein droit dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée existante sans avoir à payer de redevances d’aménagement ni être assujettie aux exigences relatives à la création de parcs, tel qu’indiqué ci-dessous. Les politiques du plan officiel et les règlements municipaux ne peuvent interdire de telles utilisations et les dispositions qui autorisent ces utilisations ne peuvent faire l’objet d’un appel devant le TOAT.

Appels interjetés par des tiers

À l’exception des appels interjetés par un organisme public (pourvu que des observations verbales aient été présentées lors d’une réunion publique ou que des observations écrites aient été soumises au conseil lorsque la demande était à l’étude) et le ministre, la possibilité d’appel par des tiers devant le TOAT quant à des autorisations ou à des demandes de dérogations mineures a été supprimée. Au moment de l’entrée en vigueur du projet de loi 23, la totalité des appels de tiers seront rejetés, à moins qu’une audience sur le bien-fondé n’ait été fixée avant le 25 octobre 2022. Les tiers pourront toujours chercher à faire reconnaître leur qualité de partie dans le cadre d’audiences devant le TOAT. Il est précisé clairement que les offices de protection de la nature ne sont pas compris dans la définition du terme « organisme public » aux fins des appels interjetés à l’égard de plans officiels, à moins que l’appel ne se rapporte à une politique en matière de risque naturel, à l’exception des politiques liées aux types de peuplements forestiers vulnérables aux feux de végétation.

Appels suivant l’édiction de plans officiels ou de règlements municipaux de zonage

Le délai d’attente de deux ans suivant l’édiction d’un nouveau plan officiel ou d’un plan secondaire pour demander une modification de tels plans est supprimé. De même, le projet de loi 23 supprime le délai d’attente de deux ans avant de pouvoir demander une modification à un règlement municipal de zonage édicté qui s’applique à la grandeur de la municipalité, ainsi que le délai d’attente de deux ans avant de pouvoir demander une dérogation à l’égard d’une modification à un règlement municipal de zonage applicable à un site précis.

Ébauches de plan de lotissement

L’exigence relative à la tenue d’une réunion publique à l’égard des ébauches de plan de lotissement a été supprimée.  

Modifications à un plan officiel apportées par le ministre

Auparavant, lorsque le ministre estimait qu’un plan officiel portait atteinte à une question d’intérêt provincial, il pouvait demander à la municipalité de modifier ce plan. Toutefois, une personne ou une municipalité pouvait demander au TOAT de tenir une audience sur la décision du ministre. La Loi est modifiée afin d’éliminer certaines procédures ainsi que la possibilité de demander la tenue d’une audience sur la question devant le TOAT.

Zonage inclusif

Le règlement pris en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire limitera le pourcentage des unités d’habitation liées au zonage d’inclusion exigé dans le cadre d’un projet d’aménagement à 5 % du nombre total d’unités ou à 5 % de la superficie de plancher maximale du total des unités d’habitation. La période pendant laquelle ces unités doivent demeurer abordables a été fixée à 25 ans, tandis que le prix d’achat ou le loyer le plus bas pouvant être exigé a été fixé à 80 % du prix moyen de revente des unités de propriétaires-occupants, ou à 80 % du loyer moyen du marché pour les unités locatives.

Redevances pour avantages communautaires

Le règlement pris en vertu de la Loi sur l’aménagement du territoire limite déjà les redevances pour avantages communautaires (les « RAC ») à 4 % de la valeur du terrain. Une nouvelle formule a été introduite afin de limiter le montant des RAC payable en fonction de la superficie de plancher totale d’un nouvel aménagement, exclusion faite de la superficie de plancher qui existe déjà et qui sera conservée. Une formule a également été ajoutée afin d’exclure du calcul des redevances les unités d’habitation abordables et les « unités d’habitation à la portée du revenu » (dont la définition sera fournie dans le règlement pris en vertu de la Loi de 1997 sur les redevances d’aménagement), ainsi que les unités d’habitation liées au zonage d’inclusion.

Création de parcs

De nouveaux maximums et de nouvelles réductions sont imposés (voir ci-dessous) lorsque des biens-fonds doivent être réservés à une municipalité pour servir à la création de parcs. De plus, les unités d’habitation existantes seront déduites du nombre total d’unités aux fins de déterminer la proportion interchangeable indiquée ci-dessous. Les exigences relatives à la création de parcs sont établies à la date à laquelle est présentée la demande de plan d’implantation, ou si un tel plan n’est pas requis, à la date d’une demande de modification d’un règlement municipal de zonage, pourvu qu’un permis de construire soit délivré dans les deux ans suivant cette date.

Lorsqu’un projet d’aménagement ou de réaménagement comprendra des unités d’habitation abordables, des unités d’habitation à la portée du revenu ou des unités d’habitation liées au zonage d’inclusion, le pourcentage maximal lié à la création de parcs ne doit pas dépasser 5 % du terrain multiplié par le rapport entre le nombre d’unités d’habitation qui ne sont pas des unités d’habitation abordables/à la portée du revenu/liées au zonage d’inclusion et le nombre total d’unités d’habitation faisant partie du projet d’aménagement. Les projets d’aménagement de logements sans but lucratif sont exemptés des exigences relatives à la création de parcs tout comme l’ajout d’un maximum de trois unités d’habitation dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée existante ou nouvelle située sur une parcelle de terrain d’habitation.

La proportion interchangeable maximale liée à la création de parcs aux fins de la cession de terrain passe d’un hectare par tranche de 300 unités à un hectare par tranche de 600 unités, et aux fins d’un paiement tenant lieu de cession, d’un hectare pour chaque tranche de 500 unités à un hectare pour chaque tranche de 1 000 unités. Ces affectations sont plafonnées à 10 % de la valeur du terrain en ce qui a trait aux sites de cinq hectares ou moins et à 15 % de la valeur du terrain en ce qui a trait aux sites de plus de cinq hectares.

En outre, les propriétaires de terrains peuvent désormais céder des terrains grevés pour la création de parcs, tandis que les espaces privés accessibles au public sont admissibles à un crédit pour parc. Enfin, si un propriétaire de terrains propose de céder un terrain (plutôt que de faire un paiement tenant lieu de cession) et que la municipalité refuse, la décision peut être portée en appel devant le TOAT.  

LOI DE 1997 SUR LES REDEVANCES D’AMÉNAGEMENT

Réduction des redevances

Des exemptions additionnelles sont offertes à l’égard des redevances d’aménagement pour certains types de projets d’aménagement, soit les projets pour la création d’unités d’habitation abordables et d’unités d’habitation à la portée du revenu, pour l’aménagement de logements sans but lucratif et pour les unités d’habitation liées au zonage d’inclusion. En outre, les redevances d’aménagement pour les projets d’aménagement de logements locatifs sont réduites en fonction d’un pourcentage fondé sur le nombre de chambres à coucher : 25 % pour les unités de trois chambres à coucher et plus, 20 % pour les unités de deux chambres à coucher et 15 % pour les unités de moins de deux chambres à coucher. Ces réductions ne s’appliquent pas aux redevances d’aménagement pour un aménagement à l’égard duquel un permis de construire a été délivré avant l’entrée en vigueur du projet de loi 23, mais elles s’appliqueront aux paiements restants aux termes d’un accord concernant le report des redevances d’aménagement déjà conclu.   

Dans le cas d’un immeuble locatif à usage d’habitation existant et comptant au moins quatre unités, la création d’une unité d’habitation ou, si cet élément est plus élevé, d’une superficie correspondant à 1 % des unités d’habitation existantes est exemptée des redevances d’aménagement. Jusqu’à trois unités d’habitation additionnelles dans une maison individuelle, une maison jumelée ou une maison en rangée existante ou nouvelle située sur une parcelle de terrain d’habitation sont également exemptées.

Redevances progressives

En ce qui concerne tous les règlements de redevances d’aménagement adoptés à compter du 1^er janvier 2022, les redevances d’aménagement qui seraient autrement imposées pendant les quatre premières années suivant l’entrée en vigueur de ce règlement seront réduites de manière à correspondre à 80 %, à 85 %, à 90 % et à 95 %, respectivement. Par exemple, pour une redevance de100 000 $ CA, un montant de 80 000 $ CA pourra être exigé la première année suivant l’adoption du règlement. Les règlements de redevances d’aménagement expireront désormais 10 ans après leur entrée en vigueur, plutôt que cinq ans après, comme c’était le cas auparavant.

Intérêt sur le paiement reporté des redevances

Enfin, les frais d’intérêt sur le paiement reporté des redevances d’aménagement seront plafonnés au taux préférentiel plus 1 %.

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