Aide pour le loyer commercial dans le contexte de la COVID-19 : directives supplémentaires à l’intention des propriétaires et locataires

Le gouvernement fédéral a récemment annoncé le lancement du programme d’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (l’« AUCLC »), lequel procure une réduction des loyers des petites et moyennes entreprises touchées par la crise de la COVID-19. Le 25 mai 2020, le portail des demandes de l’AUCLC a été ouvert et d’autres détails du programme ont été dévoilés. Le présent bulletin analyse ce programme à la lumière des mises à jour et des nouveaux renseignements publiés après la première annonce du programme en avril 2020. Pour en savoir davantage à ce sujet, consultez notre Bulletin Blakes d’avril 2020 intitulé Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial.

APERÇU DE L’AUCLC

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (la « SCHL ») est responsable de l’administration du programme pour le compte des gouvernements fédéral et provinciaux.

L’AUCLC offre des prêts-subventions aux propriétaires d’immeubles commerciaux admissibles. Ces prêts couvrent 50 % du loyer brut payable à un propriétaire pour les mois d’avril, de mai et de juin 2020, et ce, à condition que le propriétaire accepte de réduire le loyer brut du locataire admissible d’au moins 75 %. Le locataire admissible sera responsable de payer pas plus de 25 % du loyer brut. Cela signifie que le propriétaire de l’immeuble ne recouvrera pas (et, en fait, n’a pas le droit de recouvrer) la partie restante de 25 % du loyer brut mensuel (évidemment, un propriétaire d’immeuble peut convenir de réduire l’obligation du locataire à moins de 25 %, ce qui ferait en sorte qu’il perdrait plus de 25 % du loyer brut).

La définition de loyer brut est généralement conforme à ce à quoi on peut s’attendre. Toutefois, il est important de noter qu’aux fins du calcul du loyer brut, un locataire doit déclarer et exclure tout produit qu’il peut avoir reçu d’une assurance de loyers et d’un autre programme gouvernemental de subvention au loyer (non pas tout programme gouvernemental, mais plutôt ceux ciblant l’allègement des loyers). Il incombe au locataire de fournir cette information au propriétaire de l’immeuble. Le prêt sera calculé après déduction de tels produits. Le montant du prêt de l’AUCLC sera également réduit par tout produit d’une assurance de loyers et d’un autre programme gouvernemental de subvention au loyer qui est reçu par le propriétaire de l’immeuble.

Les propriétaires qui auront respecté les modalités et conditions du programme peuvent s’attendre à ce que le prêt de l’AUCLC fasse l’objet d’une remise au 31 décembre 2020. Les fonds seront transférés directement dans le compte bancaire du propriétaire de l’immeuble.

Il est important de souligner que l’AUCLC ne s’applique pas obligatoirement, même si tous les critères d’admissibilité sont remplis. En d’autres termes, les propriétaires et les locataires doivent coopérer et décider conjointement de demander cette aide relativement aux locaux concernés. Il va sans dire qu’avant de présenter une demande, les propriétaires et les locataires devront évaluer soigneusement si l’AUCLC répond adéquatement à leurs besoins ou si un autre type d’arrangement (à l’extérieur du programme) serait préférable. Cette analyse doit être réalisée au cas par cas, selon le bail en question, puisque les réponses peuvent différer d’un locataire à l’autre et d’un immeuble à l’autre.

LOCATAIRES ADMISSIBLES

Les locataires admissibles sont des entités ou des personnes physiques qui : (1) ne paient habituellement pas plus de 50 000 $ CA de loyer brut par mois pour l’immeuble en question; (2) ne génèrent pas plus de 20 M$ CA en revenus annuels bruts consolidés au niveau de l’entité mère; et (3) ont enregistré une diminution de leurs revenus mensuels bruts d’au moins 70 % par rapport aux revenus antérieurs à la pandémie de COVID-19 (en comparant les revenus mensuels bruts en avril, mai et juin 2020 aux mois correspondants de 2019, ou aux revenus moyens pour janvier et février 2020, si le locataire est une nouvelle entreprise qui n’était pas en exploitation en 2019).

Les sous-locataires qui satisfont aux exigences établies pour les locataires sont également admissibles à une réduction du loyer aux termes de ce programme.

PROPRIÉTAIRES D’IMMEUBLE ADMISSIBLES

Les propriétaires d’immeuble admissibles sont des propriétaires d’immeubles commerciaux qui comptent au moins un locataire admissible à l’AUCLC. Cependant, pour être admissibles : (1) les propriétaires d’immeubles ne doivent pas appartenir, en tout ou en partie, au gouvernement fédéral ou à un gouvernement provincial ou municipal (toutefois, indépendamment des liens avec le gouvernement, les fonds de pension, les établissements d’enseignement postsecondaire et les hôpitaux sont admissibles); et (2) les propriétaires d’immeuble doivent notamment pouvoir confirmer, dans les documents relatifs à la demande, qu’ils n’ont pas été reconnus coupables de fraude financière, ne font pas l’objet de sanctions et ne poseraient pas autrement un risque pour la réputation de la SCHL.

AUTRES DÉTAILS CONCERNANT LE PROGRAMME

• Il est indiqué dans les conditions du programme que le prêt peut seulement être utilisé pour : (1) rembourser les locataires pour tout loyer payé au-delà du seuil de 25 % pour les mois d’avril, de mai et de juin 2020; et (2) payer les dépenses liées à l’immeuble, y compris tout paiement de la dette (capital et intérêts) et toute obligation relative à l’exploitation, à l’entretien et aux réparations (comme les coûts d’entretien des aires communes, les impôts fonciers, les assurances et les services publics).
• Il est important que le propriétaire d’immeuble confirme que sa participation au programme d’AUCLC ne viole aucune entente qu’il a conclue et qu’il a obtenu les consentements de tout tiers applicable, y compris des prêteurs.
• Une seule demande est permise pour chaque immeuble, alors il est important que le propriétaire s’assure que sa demande inclut tous les locataires admissibles, car il ne pourra pas en ajouter d’autres par la suite.
• Pour soumettre sa demande, le propriétaire de l’immeuble devra fournir une attestation du propriétaire et une attestation du locataire ou du sous-locataire. Les formulaires se trouvent sur le portail des demandes. Une entente de réduction du loyer est également requise, démontrant que le bail a été modifié pour réduire le loyer payable. Le recours au modèle de formulaire de réduction du loyer fourni par la SCHL n’est pas obligatoire, mais il est recommandé pour éviter des retards dans le traitement des demandes ou d’autres problèmes connexes. La SCHL a indiqué que les autres documents relatifs au programme ne doivent pas être modifiés.
• Outre l’attestation du locataire ou du sous-locataire et l’entente de réduction du loyer, le propriétaire d’un immeuble devra obtenir d’autres renseignements auprès de ses locataires, tels que le numéro d’entreprise du locataire, le nombre d’employés et les données sur les revenus bruts consolidés à la clôture du dernier exercice financier du locataire. Les propriétaires d’immeuble doivent également fournir leurs plus récents relevé bancaire et relevé d’impôt foncier.
• Les demandes au programme d’AUCLC sont acceptées jusqu’au 31 août 2020.

AUTRES QUESTIONS

Il reste à voir si un programme distinct sera instauré à l’égard des locataires dont la taille est trop importante pour qu’ils soient admissibles à l’AUCLC. Certaines discussions laissent entendre que tel pourrait être le cas, mais aucun détail n’a été fourni jusqu’ici à cet égard.

Pour en savoir davantage à ce sujet, communiquez avec un membre de notre groupe Immobilier commercial.

Consultez notre Centre de ressources sur la COVID-19 pour en savoir davantage sur les répercussions de la COVID-19 sur votre entreprise.