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Redevance de transport à l’égard du REM – Clarifications sur les réaménagements entraînant un changement d’usage d’un immeuble

Redevance de transport à l’égard du REM – Clarifications sur les réaménagements entraînant un changement d’usage d’un immeuble
29 septembre 2020

Le 28 juillet 2020, le ministre des Transports du Québec a adopté un arrêté ministériel approuvant le Règlement modifiant le Règlement concernant la redevance de transport à l’égard du Réseau express métropolitain (respectivement, le « Règlement modificatif » et le « Règlement initial », et, collectivement, le « Règlement »), lequel est entré en vigueur le 27 août 2020. Le Règlement initial est quant à lui entré en vigueur le 1er mai 2018.

MODIFICATIONS APPORTÉES

Le Règlement modificatif apporte certains changements aux zones pour lesquelles la redevance de transport s’applique. Il refond aussi en quasi-totalité les catégories décrites à l’annexe D du Règlement initial, lesquelles permettent de déterminer s’il y a un changement d’usage d’un immeuble faisant l’objet de travaux de réaménagement. Finalement, il ajoute certaines notions qui n’étaient pas prévues au Règlement initial, notamment quant à un bâtiment vacant.

LA REDEVANCE DE TRANSPORT – RÉSUMÉ DES PRINCIPES GÉNÉRAUX

Afin de financer le projet de Réseau express métropolitain (« REM »), qui est un système de transport en commun situé à Montréal, le Règlement soumet au paiement d’une redevance certains travaux effectués sur des immeubles situés près de certaines stations et gares du REM. Cette redevance est perçue par la municipalité dans laquelle se situe l’immeuble et est remise à l’Autorité régionale de transport métropolitain (« ARTM ») relativement à certains travaux, lorsqu’ils dépassent un seuil monétaire et une superficie déterminés et qu’ils sont effectués relativement à un immeuble situé dans un certain rayon de chaque gare ou station du REM. Les travaux en question sont les suivants :

  • la construction d’un bâtiment;
  • la reconstruction d’un bâtiment, sauf pour la superficie de celle-ci résultant d’un sinistre survenu dans les 24 mois précédents;
  • l’augmentation de la superficie de plancher d’un bâtiment;
  • le réaménagement d’un bâtiment en lien avec un changement d’usage, même partiel, consistant dans le passage de l’une à l’autre des catégories décrites à l’annexe D du Règlement.

Pour les stations Édouard-Montpetit, Gare Centrale et McGill, la zone correspond à un cercle d’un rayon de 500 mètres tracé à partir de chaque gare ou station, et pour les autres gares ou stations, cette zone correspond à un cercle de 1 kilomètre tracé à partir de chacune d’elles.
 
Pour déclencher l’application de la redevance, les travaux doivent de plus avoir une valeur excédant 782 308 $ (cette valeur a été établie pour l’année 2020 et est indexée chaque année – le ministre des Transports publie annuellement le résultat de l’indexation dans la Gazette officielle du Québec) et leur superficie de plancher doit égaler ou excéder 186 m² (2 000 pi²).
 
En résumé, les conditions suivantes doivent être remplies pour que les travaux soient assujettis à la redevance :

  • l’immeuble faisant l’objet des travaux doit être situé dans une zone visée par le Règlement;
  • les travaux doivent être d’un des types visés par le Règlement;
  • les travaux doivent avoir une valeur excédant 782 308 $ (indexée chaque année); et
  • la superficie de plancher des travaux doit égaler ou excéder 186 m² (2 000 pi²).

Le Règlement prévoit la manière dont la valeur des travaux et leur superficie de plancher sont calculées. De plus, il est important de noter que le Règlement prévoit que l’évaluation de l’atteinte de ces seuils d’assujettissement à la redevance doit prendre en considération la valeur des constructions et ouvrages et des meubles incorporés ainsi que la superficie de plancher précédemment autorisées pour un bâtiment d’un même propriétaire dans les 48 mois suivant la dernière autorisation lui ayant été accordée par la municipalité. Cette mesure a pour but d’éviter qu’un propriétaire fractionne ou divise ses travaux en plusieurs contrats ou étapes dans l’objectif d’éviter que ceux‑ci atteignent le seuil monétaire ou la superficie de plancher donnant lieu à la redevance. Ainsi, la valeur et la superficie de plancher des travaux effectués dans les 48 derniers mois sur un bâtiment d’un même propriétaire seront cumulées afin de déterminer l’atteinte des seuils.

LES PROBLÉMATIQUES D’INTERPRÉTATION EN JEU

En pratique, les travaux de réaménagement d’un bâtiment posaient des enjeux à certains propriétaires et promoteurs immobiliers, notamment quant à l’application des catégories décrites à l’annexe D du Règlement initial et à l’interprétation que certaines autorités municipales en faisaient.
 
Par exemple, lorsqu’un locataire quittait l’immeuble après l’avoir occupé à des fins de bureaux de services professionnels, tel un cabinet comptable, et que le locataire suivant, une entité gouvernementale, procédait à un réaménagement des lieux en vue de les occuper, certaines autorités municipales concluaient que ce réaménagement donnait lieu à un changement d’usage de la catégorie « Bureau » vers la catégorie « Institutionnel », et ce, même si le nouveau locataire (l’entité gouvernementale) utilisait l’immeuble uniquement pour ses bureaux administratifs. Une telle situation semblait découler du fait qu’une autorité gouvernementale étant considérée comme une institution selon l’acception commune de ce terme, cela emportait aussi sa qualification à titre d’institution au sens du Règlement initial. Le fait que le descriptif de la catégorie « Institution » du Règlement initial comportait la mention « dont l’usage concerne la gestion des affaires publiques ou contribue au bien-être et au développement physique, intellectuel ou spirituel de la population […] » renforçait sans doute l’interprétation des autorités municipales selon laquelle une entité gouvernementale était visée par la catégorie « Institutionnel » au sens du Règlement initial, et ce, malgré le fait que cette entité réaménage les lieux à des fins de bureaux. Dans ces situations, de telles interprétation et application du Règlement initial par les autorités municipales faisaient en sorte que le critère de changement d’usage découlant d’un réaménagement était satisfait, sans pour autant que l’usage ne change.
 
Le Règlement modificatif est toutefois venu refondre la quasi-totalité de l’annexe D du Règlement initial et en clarifier plusieurs aspects. Entre autres, le nombre de catégories d’usages est passé de 5 à 8. Désormais, les bureaux administratifs d’une organisation publique ou communautaire sont expressément visés par la catégorie « Commerces et services/Bureau/Hébergement touristique ou lieu de réunion », et la mention « dont l’usage concerne la gestion des affaires publiques » qui figurait dans le descriptif de la catégorie « Institutionnel » du Règlement initial a été retirée. D’ailleurs, cette catégorie a été renommée « Équipement collectif ou institutionnel » et des exemples additionnels d’usages ont été ajoutés, clarifiant davantage son application. Ces modifications viennent réduire l’ambiguïté qui existait quant au réaménagement d’immeubles locatifs pour y accueillir des bureaux gouvernementaux ou ceux d’une organisation publique. Dans un tel cas, il n’y aurait plus de changement d’usage vers la catégorie « Institutionnel », pourvu que le locataire précédent ait lui aussi utilisé l’emplacement à des fins de bureaux.
 
Par ailleurs, le Règlement modificatif n’a pas de portée rétroactive et ne prévoit aucun plan de remboursement pour les redevances ayant déjà été payées en vertu du Règlement initial, sauf dans le cas d’un bâtiment qui, en date du 27 août 2020, n’est plus situé dans une zone visée par le chapitre III du Règlement, tel que modifié par le Règlement modificatif. Ainsi, l’interprétation d’une municipalité quant à l’occurrence d’un changement d’usage en vertu du Règlement initial qui, si elle avait été faite sous le régime du Règlement modificatif, n’aurait pas donné lieu au paiement d’une redevance (ou à la comptabilisation de la valeur et de la superficie de plancher des travaux), ne permettrait pas d’obtenir un remboursement de la redevance ayant été perçue antérieurement à l’entrée en vigueur du Règlement modificatif. Il sera intéressant de voir si les municipalités et l’ARTM seront malgré tout ouvertes à procéder à un remboursement des redevances ainsi qu’à retrancher des seuils applicables la valeur et la superficie de plancher des travaux pour lesquels une redevance aura été remboursée ou pour lesquels la conclusion à un changement d’usage n’aurait pas trouvé application compte tenu du Règlement modificatif.

IMMEUBLES VACANTS – QU’EN EST-IL?

Une autre question d’interprétation qui se posait régulièrement dans l’application du Règlement initial était de déterminer le traitement à appliquer à un immeuble vacant puisque le Règlement initial était silencieux à cet égard. Le Règlement modificatif vient préciser que si un bâtiment ou une partie de celui-ci est vacant ou inutilisé, son usage est réputé correspondre à la catégorie du dernier usage effectué dans le bâtiment ou la partie en question. Par ailleurs, si le bâtiment n’a jamais été utilisé, son aménagement initial n’est pas visé par le paragraphe 4 du premier alinéa du Règlement, lequel ne vise que les réaménagements liés à un changement d’usage.
 
Pour en savoir davantage, communiquez avec :

Yannick Beaudoin                  514-982-4025
Pierre-Denis Leroux               514-982-4121
Jean-Simon Lamarre             514-982-5034

ou un autre membre de notre groupe Immobilier commercial.