Baux commerciaux : Éléments clés relativement aux droits de résiliation en cas de redéveloppement

Comme la densification urbaine et le repositionnement des actifs redessinent le paysage de l’immobilier commercial à travers le Canada, les immeubles vieillissants cèdent leur place à des tours à usage mixte, à des aménagements axés sur le transport en commun et à des complexes de bureaux modernes. Pour les propriétaires, la possibilité de résilier un bail permet de libérer un potentiel de redéveloppement; pour les locataires, une résiliation inattendue peut perturber leurs activités et réduire à néant les investissements en capital effectués depuis plusieurs années dans les locaux qu’ils louent. Les clauses de résiliation en cas de redéveloppement et de démolition se situent à l’intersection de ces intérêts concurrents. Les tribunaux ayant tendance à faire respecter les clauses contractuelles telles qu’elles sont rédigées, il est essentiel de veiller à ce que les clauses de résiliation soient rédigées avec soin et à ce que les droits y afférents soient exercés de bonne foi.

Avant de signer un bail, les propriétaires et les locataires devraient tenir compte de ces cinq points pratiques :

1. Éléments déclencheurs de résiliation. Les propriétaires cherchent généralement à obtenir des éléments déclencheurs de résiliation à large portée, tels que la rénovation, la modification de la structure ou la reconfiguration des installations, et ce, afin de préserver leur souplesse et l’optionalité relative à leurs actifs. Les locataires devraient insister sur le fait que les droits de résiliation du propriétaire se limitent aux véritables travaux de démolition ou aux projets de redéveloppement d’envergure; ils devraient insister également sur le fait que soient exclus de l’application de ces droits les améliorations esthétiques, les rénovations partielles et les travaux courants visant les immobilisations qui ne modifient pas fondamentalement les lieux ou qui ne changent pas leur usage.

2. Conditions préalables. Les propriétaires préfèrent assujettir leurs droits de résiliation à des conditions préalables minimales afin de préserver la rapidité d’exécution de ces droits et d’éviter que ces derniers ne deviennent conditionnels à des approbations réglementaires. Pour se protéger contre la résiliation « spéculative », les locataires devraient exiger que les propriétaires fournissent des preuves démontrant que leurs projets de redéveloppement sont réels, financés et prêts à être mis en œuvre. De telles preuves peuvent comprendre notamment des approbations de zonage, des permis de construction, des engagements de financement et des contrats de construction signés.

3. Délai de préavis de résiliation. Les propriétaires cherchent généralement à obtenir des délais de préavis de résiliation plus courts afin de conserver leur souplesse commerciale. Les locataires devraient négocier des délais de préavis plus longs qui leur accorderaient suffisamment de temps pour assurer la planification commerciale, la sélection d’un site, l’obtention des permis et l’aménagement des locaux de remplacement. Il y a lieu également de songer à la mise en place de périodes d’interdiction de résiliation, notamment durant les premières années d’un bail lorsque le capital du locataire est encore en cours d’amortissement, et durant les cycles de vente au détail ou saisonniers clés, tels que la période des Fêtes.

4. Compensation et relocalisation des locataires. La compensation du locataire, en cas de résiliation du bail, devrait être négociée avant la signature de ce dernier, et non après la réception de l’avis de résiliation, lorsque le locataire dispose d’un pouvoir de négociation considérablement réduit. Une disposition de compensation bien rédigée devrait traiter notamment des améliorations locatives non amorties, des coûts liés à la relocalisation et à la réinstallation, ainsi que des pertes découlant de l’interruption des affaires du locataire. Lorsque c’est possible, le fait de prévoir un droit de relocalisation dans le même immeuble permet au locataire de préserver l’achalandage de ses locaux, de maintenir la visibilité de sa marque et d’assurer la continuité de son personnel.

5. Différends. Afin de réduire au minimum le risque que surviennent des différends, les propriétaires devraient conserver des documents détaillés relativement à leurs projets de redéveloppement, notamment les analyses de zonage, les études de conception, les approbations et les documents concernant les étapes de financement. De plus en plus, les tribunaux examinent de près la réalisation de bonne foi et diligente des projets de redéveloppement lorsque la résiliation des baux pour un tel motif est contestée. Les propriétaires s’exposent à un risque de litige s’ils ne disposent que d’une faible preuve au sujet de leurs projets de redéveloppement ou encore s’ils ont loué rapidement leurs locaux à un loyer plus élevé à la suite de travaux superficiels.

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