Bien connaître l’identité des parties à une opération immobilière commerciale

L’identification des parties à une opération immobilière commerciale peut paraître une exigence simple, mais toute erreur à cette étape pourrait occasionner de véritables risques juridiques et commerciaux. L’incertitude et les préoccupations relativement à l’identité réelle ou à la solvabilité d’une partie contractante, ou encore au caractère exécutoire d’une convention d’achat et de vente de bien immobilier, sont toutes des questions qui, si elles ne sont pas abordées dès que possible dans le processus de négociation entre les parties, peuvent avoir d’importantes répercussions sur les résultats d’une opération.

Voici cinq éléments à garder à l’esprit lors de la négociation d’une convention d’achat et de vente de bien immobilier (ci-après, une « convention »).

1. Sachez avec qui vous faites affaire. Confirmez toujours que le cocontractant est une entité légale ayant la capacité de conclure des conventions et de détenir des titres de propriété. Ce ne sont pas toutes les entités qui disposent de ces deux capacités. Des renseignements erronés au sujet de l’identité d’un cocontractant peuvent miner le caractère exécutoire d’une convention.
2. Restez vigilant face à l’utilisation du terme « ou son cessionnaire ». Ce terme, lorsqu’il est ajouté à la description de l’acheteur, peut sembler bien anodin, mais il crée une certaine incertitude quant à la personne avec laquelle le vendeur conclut une convention. Les droits de cession devraient être établis dans une clause de cession clairement rédigée, plutôt que dans la description des parties.
3. Confirmez la propriété du bien. Le vendeur nommé dans la convention n’est pas toujours le propriétaire inscrit ou bénéficiaire du bien visé. Lorsqu’un prête-nom ou un nu-fiduciaire est partie à la convention, il peut être nécessaire d’obtenir des autorisations, des déclarations ou d’autres documents additionnels pour s’assurer que le vendeur a la capacité de transférer le titre du bien concerné.
4. Évaluez la solidité de l’engagement du cocontractant. Si le cocontractant est une entité à vocation unique, il pourrait être propriétaire uniquement du bien visé; à la suite de la réalisation de l’opération, il ne serait alors propriétaire d’aucun autre actif important. S’il y a lieu pour le cocontractant de fournir des engagements importants ou d’être assujetti à des obligations postérieures à la clôture de l’opération, envisagez des mesures de protection additionnelles, telles qu’une garantie de la société mère ou une retenue.
5. Réfléchissez dès que possible aux droits de cession. Les clauses de cession ont une incidence sur la question de savoir qui sera, au bout du compte, la partie cocontractante, ce qui soulève diverses préoccupations en matière de connaissance du client, de lutte contre le recyclage des produits de la criminalité et d’atteinte à la réputation. Il n’y a aucune approche universelle. Souvent, les vendeurs souhaitent obtenir des certitudes dès le début du processus, alors que les acheteurs pourraient avoir besoin d’une certaine souplesse pour pouvoir céder leurs obligations à des membres de leur groupe ou à des investisseurs.

Bref, l’identification des parties est bien plus qu’une question juridique pratique; il s’agit également d’une question de risque commercial. Le fait d’aborder cette question dès que possible dans le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier – idéalement, à l’étape de la lettre d’intention — peut permettre d’éviter d’avoir des surprises ultérieurement.

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